El primer lustro de la apertura de un mercado con mucha Fibra

Clara Zepeda

Mañana se cumple un lustro del nacimiento del mercado de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) y ya se puede decir que estos instrumentos explican poco menos de un tercio del financiamiento acumulado en los últimos cinco años en el mercado de capitales de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), pisándole los talones al monto de las ofertas públicas primarias de acciones.

De acuerdo con datos de la BMV, el monto financiado en el mercado de capitales desde el 2011, asciende a 508 mil 891 millones de pesos, de los cuales, las ofertas primarias; es decir, los estrenos en Bolsa, ha levantado del público inversionista 154 mil 295 millones de pesos.

Dado que su naturaleza hace que tengan que recurrir constantemente al mercado (folow on), incluso más que una sociedad mercantil, los diez Fibra que actualmente integran el mercado, registran 16 colocaciones con un importe de 138 mil 996 millones de pesos.

Fue el 18 de marzo de 2011, cuando la Bolsa Mexicana estrenó un nuevo vehículo de financiamiento e inversión con la oferta pública de Fibra Uno (FUNO), constituido para adquirir, desarrollar y operar una diversa gama de inmuebles, incluyendo propiedades industriales, comerciales, turísticas, de oficinas y de uso mixto, por un monto global de tres mil 615 millones de pesos, incluyendo sobre asignación.

Así, Fibra Uno Administración se constituyó como la primer empresa que realizó una colocación y oferta pública de un Fideicomiso de Bienes Raíces en la Bolsa Mexicana.

Marco Medina, analista de Fibras de Ve por Más, destacó que los beneficios de este instrumento son tangibles; conforme han transcurrido estos cinco años, se ha visto cómo el sector ha crecido, de ser un Fibra a ser ya diez.

“La diversificación de los Fibra ha dado paso a una cantidad importante de recursos que se  ha invertido en el desarrollo de bienes raíces en México. En cuanto a la rentabilidad se puede ilustrar en FUNO, la cual está cotizando en 37 pesos cuando salió a 18 pesos hace cinco años”, precisó Medina.

Añadió que este mercado está en un proceso de consolidación, es relativamente nuevo, si se compara con otros mercados internacionales, como en EU con 40 años con estos vehículos. Todavía hay un potencial de crecimiento, tan sólo el tema de oficinas en la ciudad de México, consta de más de cinco millones de metros cuadrados, que son susceptibles de integrarse a uno de estos vehículos.

Fibras, exitosas

En conjunto, si se compara con el rendimiento del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) en los últimos cinco años, se puede decir que el conjunto de los Fibras se han comportado defensivamente respecto del desempeño del mercado accionario, ya que mientras el índice registra una ganancia de 24.22 por ciento, el índice Fibras ofrece un rendimiento de 132.64 por ciento.

Eduardo Flores Herrera, vicepresidente de Supervisión Bursátil de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), garantizó que el mercado de Fibras es “exitoso” a sus cinco años.

“Lo vemos muy bien. Aunque su índice es engañoso porque a diferencia de una sociedad, estos instrumentos no sólo tienen la valuación del precio de los certificados, sino tienen la obligación de estar devolviendo su rendimiento va en función de lo que reparte y su valor. La verdad los Fibras han sido una buena inversión.

“Todos los edificios nuevos que vemos han sido de alguna Fibra; sí creemos que han sido exitosas y ojalá proliferen más. La necesidad por inmuebles en México sigue siendo grande y las Fibras han sido buenas en desarrollar ese mercado”, explicó Flores.

Detalló que los Fibra se tienen que financiar, cuando tienen la obligación de estar distribuyendo sus utilidades no pueden generar reservas para invertir más, entonces tienen que regresar al mercado de capitales o de deuda, su naturaleza las hace que tengan que recurrir más al mercado e incluso que una sociedad mercantil.
Los Fibra son fideicomisos dedicados a la compra o desarrollo de bienes inmuebles en México, con el fin de recibir sus ingresos por rentas. Mientras que sus dueños, los tenedores de CBFI’s (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), reciben dividendos obligatorios por ley cuando haya ganancias. El portafolio del Fibra, por su parte, es administrado por un grupo de profesionales a cambio de una comisión determinada en los estatutos internos del fideicomiso.